導(dǎo) 讀

　　結(jié)構(gòu)性庫存城市有哪些共性特征？對于企業(yè)而言，投資布局、產(chǎn)品開發(fā)又該如何針對性地調(diào)整？研究員 / 楊科偉、柏品慧

　　PART

　　01

　　13城消化周期超12個月

　　熱點(diǎn)城市再現(xiàn)庫存隱憂

　　截止2018年6月，近三成城市庫存量仍處低位，消化周期現(xiàn)已不足6個月。其中，重慶（樓盤）市場異?；馃?，消化周期低至1.2個月。與此同時，13個城市消化周期超12個月，除大連（樓盤）、沈陽、長春（樓盤）這類風(fēng)險(xiǎn)城市之外，不乏北京（樓盤）、深圳（樓盤）、廈門（樓盤）等核心一、二線城市，高庫存風(fēng)險(xiǎn)有重啟可能。

　　探究當(dāng)下有高庫存風(fēng)險(xiǎn)之虞的城市的庫存形成動因，不難發(fā)現(xiàn)有以下幾方面因素：其一，調(diào)控政策持續(xù)高壓，房地產(chǎn)市場降溫特征明顯，成交量持續(xù)低位運(yùn)行，消化周期自然顯著回升。其二，部分城市人口長期凈流出，本地居民購房需求畢竟有限，市場缺乏進(jìn)一步向上動力。其三，受限價(jià)、限簽等調(diào)控政策影響，部分城市成交數(shù)據(jù)難免“失真”，難以反映當(dāng)下市場實(shí)際情況。典型如中山（樓盤），網(wǎng)簽明顯受限，市場存在著大量的已銷售未備案項(xiàng)目。

　　02

　　區(qū)域分布：高價(jià)房聚集區(qū)、低價(jià)遠(yuǎn)郊區(qū)

　　存在較大庫存壓力

　　1、廣州（樓盤）花都區(qū)這類遠(yuǎn)郊區(qū)域大盤扎堆庫存壓力較大

　　廣州房地產(chǎn)庫存主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，番禺區(qū)、花都區(qū)、南沙區(qū)和增城區(qū)商品住宅庫存面積均超100萬平方米，花都區(qū)更以172萬平方米居首。并且，遠(yuǎn)郊區(qū)域去庫存進(jìn)程難言樂觀，典型如花都區(qū)，2018年上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，月均成交量約5萬平方米，去化周期升至28個月高位，高庫存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。而從項(xiàng)目來看，花都區(qū)待售庫存以大盤產(chǎn)品居多，萬達(dá)城、祈福萬景峰和祈福水岸花園這類大盤，單盤體量均超50萬平方米，待售面積都在10萬平方米以上，排名位列全市待售面積前五位。說明大盤產(chǎn)品去化率整體偏低，才是花都區(qū)高庫存風(fēng)險(xiǎn)的根源所在。

　　3、無錫（樓盤）濱湖、惠山和錫山因成交活躍庫存風(fēng)險(xiǎn)整體可控（略）

　　PART

　　03

　　面積段結(jié)構(gòu)：70㎡以下和200㎡以上庫存壓力顯著

　　1、合肥（樓盤）、煙臺（樓盤）庫存壓力集中在70平方米以下小戶型

　　合肥、煙臺庫存壓力主要集中在70平方米以下小戶型產(chǎn)品，消化周期均超18個月警戒線。鑒于70平方米以下小戶型以一房產(chǎn)品居多，屬單身家庭階段性過渡產(chǎn)品，最大優(yōu)勢在于總價(jià)偏低，在一定程度上可以降低投資門檻。這類產(chǎn)品以酒店式公寓居多，譬如合肥70平方米以下戶型庫存面積128萬平方米，其中酒店式公寓占比近9成。最大賣點(diǎn)在于不限購，適用于被限購政策擠壓的置業(yè)需求，最大痛點(diǎn)則在于稅費(fèi)等交易成本過高，升值空間有限。而從項(xiàng)目來看，合肥70平方米以下戶型待售庫存多數(shù)還是商住兩用性質(zhì)的酒店式公寓產(chǎn)品，且不乏恒大中央廣場、瑤海萬達(dá)廣場、綠地中心這些品牌開發(fā)商項(xiàng)目。并且，這類產(chǎn)品體量甚于龐大，多個項(xiàng)目建面超50萬平方米，更有京商商貿(mào)城、恒大中央廣場這類100萬平方米超級大盤，去化周期注定十分漫長。

　　3、廣州90-140平方米戶型庫存量偏高但風(fēng)險(xiǎn)基本可控（略）

　　PART

　　04

　　戶型分布：一房、別墅產(chǎn)品普遍存在一定的庫存壓力

　　1、太倉（樓盤）、昆山庫存壓力集中在一房產(chǎn)品（略）

　　2、蘇州、東莞庫存壓力集中在別墅產(chǎn)品

　　蘇州、東莞庫存壓力主要集中在別墅產(chǎn)品，消化周期大都在20個月以上。尤其是獨(dú)棟別墅，消化周期顯著高于其他檔次別墅產(chǎn)品，主要原因在于套均總價(jià)偏高，市場需求極其有限，成交不暢也屬正?，F(xiàn)象。而從項(xiàng)目來看，蘇州別墅待售庫存集中分布在吳江（樓盤）區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)這類外圍區(qū)域，地理位置偏遠(yuǎn)、周邊生活配套不成熟成為這類產(chǎn)品去化表現(xiàn)不佳的重要因素。其中，吳江區(qū)碧桂園十里江南以庫存面積17.4萬平方米居首，該項(xiàng)目緊鄰上海（樓盤）淀山湖，產(chǎn)品主打90-150平方米經(jīng)濟(jì)型別墅，置業(yè)客群主要來自于上海以及蘇州主城區(qū)外溢客群。不過，2016年10月吳江區(qū)納入蘇州限購范圍，上海外溢客群銳減，顯著制約項(xiàng)目成交去化。另外，園區(qū)也有多個項(xiàng)目庫存面積偏高，世茂銅雀臺、鉑悅犀湖皆超5萬平方米。譬如，世茂銅雀臺位于雙湖板塊，地理位置極具稀缺性，產(chǎn)品主打290-340平方米聯(lián)排以及340-400平方米雙拼，套均總價(jià)1200-1500萬元。鑒于蘇州千萬級豪宅客群畢竟有限，去庫存注定需要更為漫長的時間周期。

　　PART

　　05

　　典型城市：廈門廣義庫存壓力更大

　　地王盤去化困難（本章略）

　　PART

　　06

　　結(jié)構(gòu)性庫存格局長期存在

　　因時、因需而變才是適銷產(chǎn)品的關(guān)鍵

　　1、結(jié)構(gòu)性庫存城市投資優(yōu)選區(qū)域，規(guī)避全面性庫存城市

　　當(dāng)下熱點(diǎn)城市庫存風(fēng)險(xiǎn)再現(xiàn)隱憂，13城消化周期超12個月，不乏北京、廣州、蘇州這類核心一、二線城市。不過，多數(shù)城市屬結(jié)構(gòu)性庫存風(fēng)險(xiǎn)，庫存壓力主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域以及高房價(jià)區(qū)域。典型如廣州花都區(qū)，大盤扎堆引致同質(zhì)化競爭甚于激烈，去化率整體偏低。反觀，熱點(diǎn)區(qū)域盡管存在一定庫存壓力，但由于成交相較活躍，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。典型如無錫濱湖區(qū)，市場熱度慣性延續(xù)，成交量仍處高位，在售項(xiàng)目去化表現(xiàn)上佳。針對結(jié)構(gòu)性庫存城市共性特征，我們認(rèn)為企業(yè)投資策略要慎選區(qū)域，優(yōu)選熱點(diǎn)區(qū)域，盈利能力更有保證。并且，盡量規(guī)避那些庫存壓力較大的區(qū)域，市場前景難言樂觀。全面性庫存風(fēng)險(xiǎn)城市建議暫時規(guī)避，典型如廈門，樓市、地市顯著降溫，短期內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)亟需引起重視。

　　2、適當(dāng)增加三房、四房產(chǎn)品比重，90-140平方米更優(yōu)

　　隨著二孩家庭持續(xù)增多，改善性需求持續(xù)釋放，成交占比穩(wěn)步提升。并且，“輕奢”理念日趨流行，三房、四房產(chǎn)品更為暢銷。尤其是三四線城市，改善性需求已然成為樓市成交主力，三房、四房產(chǎn)品持續(xù)熱銷。就面積段而言，70平方米以下小戶型以及200平方米以上大戶型去化壓力普遍較大，90-140平方米戶型卻備受市場歡迎，成交量長期維持在較高水平。我們認(rèn)為企業(yè)宜主動迎合改善性置業(yè)需求，適當(dāng)增加三房、四房產(chǎn)品比重，主力戶型建議控制在90-140平方米，以期實(shí)現(xiàn)更快的去化速度以及更高的產(chǎn)品溢價(jià)。

　　3、高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品首選高層、小高層，溢價(jià)產(chǎn)品首選洋房而非別墅

　　企業(yè)要在三四線城市突圍制勝，高周轉(zhuǎn)便是必備的“基本功”。當(dāng)下，只有高周轉(zhuǎn)的企業(yè)才能進(jìn)入三四線城市，可以控制投資風(fēng)險(xiǎn)，做不到高周轉(zhuǎn)的企業(yè)進(jìn)入三四線城市可能都是風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合我們調(diào)研情況來看，三四線城市高層、小高層產(chǎn)品更受市場歡迎，這類產(chǎn)品總價(jià)偏低，也更易去化。洋房可以提高項(xiàng)目品質(zhì)，更可以提升產(chǎn)品溢價(jià)，只要將總價(jià)控制在本地居民購買力承受范圍以內(nèi)，成交去化便不成問題。當(dāng)然，洋房整體去化速度還是會稍遜于高層、小高層。相較而言，別墅產(chǎn)品溢價(jià)更高，但總價(jià)偏高，市場需求畢竟有限，銷售周期過于漫長，明顯有悖于高周轉(zhuǎn)開發(fā)策略。我們認(rèn)為高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品首選高層、小高層，溢價(jià)產(chǎn)品首選洋房而非別墅，且要控制總價(jià)。

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　　專題

　　目錄

　　《結(jié)構(gòu)性庫存格局長期化之下的適銷產(chǎn)品啟示》

　　前 言

　　一、13城消化周期超12個月，熱點(diǎn)城市再現(xiàn)庫存隱憂

　　二、區(qū)域分布：高價(jià)房聚集區(qū)、低價(jià)遠(yuǎn)郊區(qū)存在較大庫存壓力

　　1、廣州花都區(qū)這類遠(yuǎn)郊區(qū)域大盤扎堆庫存壓力較大

　　2、昆山花橋鎮(zhèn)這類高房價(jià)板塊市場顯著降溫庫存壓力更大

　　3、無錫濱湖、惠山和錫山因成交活躍庫存風(fēng)險(xiǎn)整體可控

　　三、面積段結(jié)構(gòu)：70平方米以下和200平方米以上戶型庫存壓力顯著

　　1、合肥、煙臺庫存壓力集中在70平方米以下小戶型

　　2、東莞、蘇州庫存壓力集中在200平方米以上大戶型

　　3、廣州90-140平方米戶型庫存量偏高但風(fēng)險(xiǎn)基本可控

　　四、戶型分布：一房、別墅產(chǎn)品普遍存在一定的庫存壓力

　　1、太倉、昆山庫存壓力集中在一房產(chǎn)品

　　2、蘇州、東莞庫存壓力集中在別墅產(chǎn)品

　　3、晉江、汕頭三房和四房產(chǎn)品庫存壓力可控

　　五、典型城市：廈門廣義庫存壓力更大，地王盤去化困難

　　六、結(jié)構(gòu)性庫存趨勢將長期存在，因時、因需而變才是適銷產(chǎn)品的關(guān)鍵

　　1、結(jié)構(gòu)性庫存城市投資優(yōu)選區(qū)域，規(guī)避全面性庫存城市

　　2、適當(dāng)增加三房、四房產(chǎn)品比重，90-140平方米更優(yōu)

　　3、高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品首選高層、小高層，溢價(jià)產(chǎn)品首選洋房而非別墅

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