1680家公司持投資性房產(chǎn)過萬億 7公司"炒房"賺超億元

2018-09-08 02:40:00 來源：證券時(shí)報(bào)

　　證券時(shí)報(bào)記者陳見南

　　證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年持有投資性房地產(chǎn)的A股上市公司數(shù)量及合計(jì)持有金額雙雙創(chuàng)歷史新高，1680家上市公司（僅統(tǒng)計(jì)報(bào)告期前上市的企業(yè)），合計(jì)持有投資性房地產(chǎn)首破萬億元，達(dá)到10477.12億元。此外，這是A股公司持有投資性房地產(chǎn)連續(xù)第9個(gè)季度環(huán)比增長(zhǎng)。

　　而就在上半年，有7家公司通過投資性房地產(chǎn)賺超億元，同期沒有公司虧損過億，這一定程度上釋放出房?jī)r(jià)仍處于上漲態(tài)勢(shì)之中。不過，需要注意的是，一旦房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)，利潤(rùn)也有可能就此回吐出來，尤其是對(duì)于那些持有投資性房地產(chǎn)較多的公司。

　　自2006年以來，A股市場(chǎng)首次出現(xiàn)上市公司持有投資性房地產(chǎn)，靠前的浦東金橋、張江高科、中國(guó)國(guó)貿(mào)等多家公司，持有金額均超過20億元。彼時(shí)，500多家公司合計(jì)持有投資性房地產(chǎn)金額731多億元。此后的十多年，A股公司持有投資性房地產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)張，40多個(gè)季度只有6個(gè)季度持有金額環(huán)比下降。截至今年上半年，1600多家A股公司，合計(jì)持有投資性房地產(chǎn)金額高達(dá)10477.12億元，比2016年底增長(zhǎng)超13倍。

　　值得注意的是， A股公司持有投資性房地產(chǎn)金額已經(jīng)連續(xù)第9個(gè)季度環(huán)比增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，A股公司半年報(bào)持有投資性房地產(chǎn)環(huán)比上一季度增長(zhǎng)5.8%。近10個(gè)季度以來，有3個(gè)季度金額環(huán)比增長(zhǎng)超過10%。其中，2015年底相對(duì)2015年三季度環(huán)比增長(zhǎng)21.03%。巧合的是，那一年，恰好是樓市走牛啟動(dòng)的年份。

　　上市公司數(shù)量大增是投資性房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)的重要因素，2007年后上市的公司半年報(bào)持有投資性房地產(chǎn)達(dá)3897.6億元。另外，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲或許也助推了A股公司投資性房地產(chǎn)余額的增長(zhǎng)。一方面，以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資型房地產(chǎn)，會(huì)隨著房?jī)r(jià)上漲而導(dǎo)致賬面價(jià)值上升；另一方面，以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，也會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上升，導(dǎo)致上市公司購買成本上漲，引發(fā)投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。

　　地產(chǎn)行業(yè)持有投資性房地產(chǎn)最多

　　金融房地產(chǎn)等行業(yè)成為持有投資性房地產(chǎn)大戶。數(shù)據(jù)顯示，上半年末有20家公司持有投資性房地產(chǎn)金額超過百億元。其中，13家公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)貿(mào)易和金融行業(yè)各自貢獻(xiàn)兩家。

　　從行業(yè)分布來看，房地產(chǎn)行業(yè)不出所料成為持有投資性房地產(chǎn)最多的行業(yè)，合計(jì)持有達(dá)4675億元，位居首位。商業(yè)貿(mào)易行業(yè)位居次席，持有投資性房地產(chǎn)達(dá)1547億元。建筑裝飾行業(yè)位居第三位，持有969億元。此外，非銀金融、交通運(yùn)輸、綜合、銀行等行業(yè)持有均超過300億元。

　　具體到個(gè)股，美凱龍2018年半年報(bào)合計(jì)持有投資性房地產(chǎn)金額高達(dá)758.97億元居首。半年報(bào)中提及，截至2018年6月末，公司經(jīng)營(yíng)75家自營(yíng)商場(chǎng)，其中自有商場(chǎng)51家，相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)計(jì)入投資性房地產(chǎn)。公司表示，投資性房地產(chǎn)為公司最主要的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，并且隨著公司繼續(xù)投資建造新的自持物業(yè)，預(yù)計(jì)未來投資性房地產(chǎn)規(guī)模仍將繼續(xù)增加。

　　中國(guó)建筑持有投資性房地產(chǎn)608.62億元位居次席；中國(guó)平安持有473.41億元位居第三位。此外，萬科A、金融街、新城控股等8家公司持有投資性房地產(chǎn)超過200億元。

　　6家公司投資性房地產(chǎn)大幅增加

　　在一季度持有投資性房地產(chǎn)超過億元的上市公司中，有6家公司半年度持有金額較一季度增長(zhǎng)超過100%。其中，中天金融半年度持有投資性房地產(chǎn)超過17億元，環(huán)比增長(zhǎng)379%，主要系固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)所致。中航資本半年度持有投資性房地產(chǎn)近25億元，環(huán)比增長(zhǎng)350%，主要系企業(yè)合并增加所致。世聯(lián)行持有4.46億元，環(huán)比增長(zhǎng)305%，主要系新增運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓所致。

　　上述三種類型基本上代表了投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)的情況。那么，大幅下降的，又是什么原因？數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，在一季度持有超過億元的公司中，有8家公司環(huán)比下降超過20%。其中，中遠(yuǎn)海能半年度持有投資性房地產(chǎn)2.05億元，環(huán)比大降81.95%，主要系公司原部分房產(chǎn)不再對(duì)外出租轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)自用所致。萊茵體育半年度持有7.66億元，環(huán)比下降21%，主要系楓潭置業(yè)銷售所致。

　　9家公司持有投資性房地產(chǎn)高于市值

　　在梳理投資性房地產(chǎn)和股票市值的關(guān)系時(shí)，有9家公司持有投資性房地產(chǎn)高于其股票總市值。

　　具體到個(gè)股看，云南城投半年報(bào)投資性房地產(chǎn)為161.85億元，是最新市值60.21億元的2.69倍。此外，美凱龍、世茂股份、中航善達(dá)、金融街等個(gè)股投資性房地產(chǎn)是最新市值的1.5倍以上。

　　7家公司上半年“炒房”賺超億元

　　值得注意的是，投資性房地產(chǎn)有公允價(jià)值模式（以市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整賬面價(jià)值）、成本模式（以購買價(jià)格入賬，計(jì)提折舊）兩種方法計(jì)量核算。具體區(qū)別是，在公允價(jià)值模式下，房產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)會(huì)被當(dāng)期財(cái)報(bào)計(jì)入直接影響收入，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)當(dāng)期財(cái)報(bào)會(huì)立刻產(chǎn)生收益，反之亦然；而在成本模式下，持有的投資性房地產(chǎn)只以購買價(jià)格入賬，期間隨時(shí)間計(jì)提折舊，只有房產(chǎn)出售時(shí)才會(huì)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)產(chǎn)生收益或虧損。

　　簡(jiǎn)而言之，如果投資性房地產(chǎn)是以公允模式計(jì)量的，那么增值都可以增加當(dāng)期利潤(rùn)的，減值是減少當(dāng)期利潤(rùn)。如果投資性房地產(chǎn)是以成本模式計(jì)量的，那么增值是不做任何分錄，減值是減少當(dāng)期利潤(rùn)。如果投資性房地產(chǎn)原本是成本模式計(jì)量，現(xiàn)在評(píng)估后增值，轉(zhuǎn)為公允計(jì)量，也不能入當(dāng)期利潤(rùn)，但可以追溯以前利潤(rùn)。

　　數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，半年報(bào)以公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司并不多，只有幾十家。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，上半年公允價(jià)值法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益超過億元的公司有7家，還有20家變動(dòng)損益為正值，7家為負(fù)值。

　　其中，美凱龍公允價(jià)值法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益達(dá)11.03億元位居首位。中國(guó)銀行8.18億元位居第二，新城控股以6.53億元位居第三位。投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益為正，意味著可以增加當(dāng)期利潤(rùn)。以美凱龍為例，投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益11.03億元已計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，占比為29.29%。

　　公允價(jià)值法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)是一把雙刃劍，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)利潤(rùn)增加，下跌時(shí)則減少。美凱龍?jiān)诎肽陥?bào)中表示，公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)受到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民可支配收入水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和景氣程度、以及家居裝飾及家具行業(yè)的消費(fèi)環(huán)境等因素的綜合影響。未來若上述因素發(fā)生重大不利變動(dòng)，公司以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)價(jià)值也將隨之向下波動(dòng)，計(jì)入當(dāng)期損益的公允價(jià)值變動(dòng)收益也將相應(yīng)減少甚至產(chǎn)生損失，從而對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐刹焕绊憽?/p>

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